Comment réussir son investissement dans la pierre papier ?

Les investissements en société civile de placement immobilier (SCPI) sont en plein essor, avec une collecte de 2,46 milliards d'euros pour 2010. Leurs atouts ? Un investissement modique, à risques limités, sans souci de gestion locative et avec un rendement moyen supérieur à 5%.

Les sociétés acquièrent ainsi logements, commerces ou bureaux, en gèrent les locataires, en perçoivent les loyers et redistribuent les quote-part proportionnellement aux investissements réalisés par les particuliers.

Pour réaliser au mieux votre investissement en SCPI, voici quelques éléments clés à respecter :

• définissez votre objectif : s'il s'agit de percevoir des revenus réguliers, vous devez vous tourner vers les SCPI de rendement, soir les "classiques diversifiées" (visent surtout les investissements dans des bureaux et entrepôts), soit les SCPI "murs de magasin" (surtout les commerces). Si vous voulez surtout réduire votre impôt sur le revenu, vous pouvez opter pour les SCPI fiscales (de type Scellier, par exemple), toutefois moins rentables (2 à 3% par an).
• préférez un parc immobilier diversifié : en effet, en investissant dans plusieurs immeubles, les SCPI mutualisent les risques.
• méfiez-vous des immeubles vieillots : si l'immeuble est vieux, des travaux d'entretien réguliers seront nécessaires et auront logiquement un impact sur la rentabilité. Optez donc pour les investissements réalisés dans de nouveaux immeubles.
• veillez à la bonne gestion des locations : en cas de difficulté, les SCPI puisent dans des réserves constituées au fur et à mesure des années, et qui doivent représenter au moins trois mois de loyers. Le taux d'occupation financier vous permet également d'évaluer la capacité du gérant à remplir ses immeubles (montant des loyers potentiels du parc/montant des loyers réellement perçus).
• choisissez un engagement long : si vous conservez vos parts au moins 15 ans, vous bénéficierez de l'exonération des plus-values lors de la revente de vos parts (31,3% dont 12,3% de prélèvement sociaux pour les parts dont la valeur excède 15.000 euros).

Soulignons enfin que les frais d'entrée et de gestion des SCPI tournent autour de 10%, certains dépassant même 16% ! Comparez aussi !