Demande de logement : la réalité du choc sociologique

La demande contemporaine de logements restera forte dans la prochaine décénnie : on l'a estimé à près de 500 000 logements nouveaux par an, loin des 300 000 avancés par certaines sources publiques. Pour une part, il s'agit d'une demande classique d'habitat répondant à la formation de nouveaux ménages, tels que la courbe démographique les laisse prévoir (nouveaux couples, familles immigrées), alors même que la rotation du parc est ralentie par l'allongement de la durée de vie. Néanmoins, la demande est durablement soutenue par la concrétisation d'aspirations à plus d'espace de la part de ménages solvables.

Ces aspirations s'imposent quand les frontières familiales se font mouvantes et que les enfants vivent une double appartenance à deux familles, l'une recomposée autour du père, l'autre reformée par la mère. Mais la demande d'espace procède d'un besoin fondamental qui se réalise dès que le revenu disponible l'autorise. Enfin, la mobilité internationale des personnes est une réalité massive, au-delà des séjours provisoires des étudiants ou des cadres étrangers, et les flux migratoires font du territoire national un marché européen, sinon mondial.

C'est pourquoi la " crise du logement " n'est pas une crise de pénurie au sens ancien du terme : sin on se trouve dans une certaine urgence de construire, ce n'est pas principalement afin de mettre des familles à l'abri ou de desserrer la cohabitation forcée des générations sous un même toit. La pénurie est aujourd'hui nourrie par la solvabilisation d'aspirations consuméristes et par la diffusion de nouveaux comportements individuels, familiaux et sociaux. Elle n'en est pas moins ressentie avec intensité par les personnes en attente ou en demande. La forte hausse des prix des dernières années est à la fois l'effet et la cause de ces frustrations. En tant que produit d'une amélioration du niveau de vie et d'une modification des normes sociales, cette évolution n'appelle pas de diagnostic négatif. Elle inciterait même à se réjouir que les ménages tentent de plier le logement à leurs projets de vie, plutôt qu'à soumettre leur mode de vie à la contrainte de l'espace. Les causes de la demande de logements sont fondamentales à comprendre pour en diagnostiquer la permanence et la solidité et pour mesure la dimension du défi quantitatif. Mais l'analyse des causes est aussi déterminante pour conduire une politique qualitative adaptée : quel type de logement ? Quel facteur clé pour orienter la localisation de la demande ? Quel équilibre entre propriété et location ? Entre location privée et location sociale ?

Des aspirations qualitatives

Dans les années à venir, plusieurs évolutions toucheront le statut d'occupation, la taille des logements, leurs caractéristiques internes, leur localisation régionale et leur implantation dans les agglomérations. Parmi les statuts d'occupation, la propriété continuera à progresser : si elle conserve le rythme des dix dernières années de 2,5% par décennie, elle atteindra 61% environ en 2020 sous l'effet de la primo-accession " subie " du fait des loyers élevés, de l'extension de la propriété chez les couples cohabitants non mariés et chez les immigrés.

Il n'est pas exclu que les adaptations des financements (allongements des prêts) se poursuivent en cas de remontée des taux d'intérêt, avec des exemple, une renégociation régulière d'un endettement pérenne sur le modèle anglo-saxon. En revanche, le statut de locataire concernera des populations plus typées : les jeunes, les familles monoparentales, les habitants des ZUS, etc...

La pression en faveur d'une taille toujours plus grande des logements rencontrera des tendances contraires en raison de la baisse du taux d'occupation, des nouveaux besoins des " petits ménages " (jeunes, personnes âgées), des doubles résidences de ménages moyens ne pouvant entretenir deux grands logements et du développement de logements pour célibataires géographiques. Le repli des familles nombreuses réduira également le besoin de très grands logements. En revanche, la garde alternée (150 000 logements concernés au pic de 2020) et le travail à domicile nécessitant une ou deux pièces supplémentaires, créeront un certain besoin de T4/T5.

Les caractéristiques internes aux logements seront influencées par l'adaptation des logements existants pour les personnes âgées, l'attention à l'environnement (économie d'énergie, verdure), une moindre pression en faveur de la maison individuelle du fait de ses coûts induits et des besoins des personnes âgées. La gentrification et l'embourgeoisement de certaines zones de centre-ville encourageront également la mise aux normes techniques et de confort d'immeubles de belle facture générale et bien situés.

Quant à la localisation, le mouvement vers le Sud et le Sud-Ouest vont se poursuivre pour les jeunes familles d'actifs et des seniors, et donc une demande de logements plus grands et de préférence en maison individuelle ; une demande plus nouvelle de doubles résidences pour seniors peut se porter sur des logements plus petits, en collectivité. Le logement des résidants locaux risque d'y revenir encore plus coûteux. L'arrivée dans les régions rurales du Massif Central de seniors ou de résidents " secondaires " préparent la retraite, y compris des étrangers, peut également y créer des tensions sur le marché.

L'implantation au sein des agglomérations se trouve sans doute à un tournant. L'étalement urbain peut se ralentir et être contrebalancé par une densification des centres, sans qu'il s'agisse uniquement des hyper centres des grandes agglomérations et sous condition de politique de régulation fortes. L'intérêt des personnes âgées pour ce type de situation peut y contribuer. Le développement des communes rurales sous influence urbaine peut également correspondre à un besoin d'environnement mais la demande pourrait autant se porter sur du logement collectif pour des jeunes couples que sur des maisons individuelles.

L'adaptation de l'offre en qualité et quantité rétroagira sur la demande. Une offre inadaptée amplifierait la vacance d'inadéquation de certains logements tout en augmentant la demande par ailleurs. La vacance d'inadéquation résulte d'ailleurs déjà en partie de déménagements aux zones peu tendus vers des zones sous pression.

Le logement : des réserves non limitées, mais...

Il est donc permis d'accueillir la demande contemporaine de logement comme une bonne nouvelle. Mais cette bonne nouvelle ne vient pas seule, elle pose un nouveau défi, en l'occurrence sérieux parce que l'espace habitable est bien limité. Il l'est doublement par le domaine foncier disponible d'une part, et par le degré de tolérance à la densité d'autre part. ces deux limites ne sont pas absolues : tel secteur foncier est saturé tandis qu'un autre offre des réserves inexploitées, telle zone d'habitat dispersé pourrait être densifiée. Mais il est inscrit dans la nature même du marché de l'immobilier que certains pôles géographiques soient structurellement dominés par un excès de demandes.

Et les résidants en place savent s'opposer à l'implantation de nouveaux logements, s'ils jugent que leur qualité de vie est en cause ; la construction est toujours préférable ailleurs, " not in my backyard ". Dés lors, la conquête de l'espace pour les uns exerce un effort d'éviction sur les autres.

Dans un univers rationné, la demande des ménages dotés d'une capacité de financement peut fragiliser la position des autres ménages démunis des mêmes moyens. C'est le risque. Et il n'est pas certain qu'on ne touche pas déjà ici et là aux limites de l'occupation du territoire. C'est vrai en Angleterre donc certains natifs refluent sur le Continent pour trouver l'espace qui fait défaut outre-Manche. C'est vrai dans ces capitales dont l'accès devient économiquement prohibitif. C'est vrai dans les agglomérations qui repoussent leurs frontières toujours plus loin, jusqu'à accroître exagérément le coût humain et économique des déplacements. C'est vrai dans ces zones urbaines qu'on aurait dites " ouvrières " ou " populaires " et qu'on n'hésite plus à qualifier de " ghettos sociaux ". C'est vrai dans ces zones touristiques où les prix fixés par les touristes produisent un effet d'éviction des populations locales : où et comment pourront se loger le moniteur de ski de Megève et la femme de ménage du Cap-Ferret ? L'accumulation des uns ne nuit pas aux autres en l'absence de rationnement. S'agissant du logement, le rationnement à réguler le marché. Mais la régulation par les prix fonctionne jusqu'au point où elle provoque une dérégulation sociale.

La densification en débat

Les tensions sur le logement et le foncier font inévitablement surgir un débat sur la densité de l'habitat. Malgré les évidences premières quant à l'attachement des citoyens à un habitat mieux réparti et à l'extension des espaces verts, malgré la quête de l'espace qui pousse à chercher toujours plus loin le foncier accessible, ici et là et de plus en plus, l'option de la densification ressortira des dossiers d'aménagement.

Qui peut souhaiter une espace urbain toujours plus dense ? Pas ces jeunes ménages qui font de la maison individuelle leur première aspiration ; pas ces urbains qui réclament plus d'espaces verts ; pas ces rurbains qui vont chercher un bout de jardin très loin de leur lieu de travail ; pas ces élus locaux à l'écoute des aspirations environnementales ; pas ces cadres qui valorisent les " banlieues résidentielles ". Pourtant, la question de la densité de l'espace urbain illustre une des mutations nécessaires, sans doute inévitables, dans les grandes agglomérations. Elle illustre aussi la complexité du sujet, si on prend soin d'écarter l'épouvantail de la " construction des tours " dont l'expérience est rarement probante.

L'aspiration à la maison individuelle ne se dément pas. Entre 1984 et 2004, le nombre de résidences principales individuelles a augmenté de 29%, contre 24% pour les logements. Cette aspiration a plusieurs motivations : la recherche de prix abordables, en zone périurbaine ; la quête d'un environnement protégé des turbulences urbaines ; la préférence pour l'espace. Elle est par nature associée à une localisation éloignée des centres urbains. La maison individuelle semble optimiser l'arbitrage entre la qualité de vie et le coût du logement. Elle remplira encore longtemps cette fonction. En même temps, les comportements semblent marquer des inflexions. D'abord parce que l'étalement urbain engendre des coûts individuels et collectifs croissants. Ensuite parce que l'investissement patrimonial et affectif dans la maison individuelle évolue.

Les " dégâts " de l'étalement se mesurent en coûts d'infrastructure pour la collectivité et en temps de déplacement pour les ménages. La prolongation des axes de transports en commun repousse les limites des agglomérations. Mais ils offrent plus souvent une compensation à l'éloignement qu'une véritable amélioration des conditions de déplacement. En outre, une nouvelle donne peut modifier les termes de l'arbitrage en faveur de la maison individuelle : la hausse du prix des dérivés du pétrole renchérit sensiblement le coût du chauffage des maisons individuelles et le coût d'usage de l'automobile.

La maison individuelle n'a rien perdu de son attractivité, son image profitera toujours de ses caractéristiques intrinsèques (indépendance, espace, jardin, garage, etc...).Mais elle paraît moins sacralisée et moins investie d'un projet définitif. L'idée d'un retour en logement collectif urbain traverse non seulement l'esprit mais les pratiques de ménages avant même d'atteindre l'âge des seniors. Et la fréquence plus grande des recompositions familiales banalise la mobilité résidentielle. Le choix de la maison individuelle est de moins en moins un billet sans retour. Si les inconvénients de l'étalement urbain finissent pas peser dans l'arbitrage des ménages, alors leur choix dépendra de plus en plus de la capacité des villes à offrir des logements collectifs de qualité : du " petit collectif " (R2-R3), des chambres plus spacieuses que le standard de 10m2, des espaces de dégagement (caves, garage) trop souvent négligés, des loggias ou terrasses, un environnement urbain attrayant. Cette qualité a un coût. Il peut être en partie compensé par des politiques foncières audacieuses et il sera de plus en plus mis en balance avec le coût de l'éloignement.

Etalement ou densification : il n'y a pas là une alternative simple. D'abord parce que les deux modèles cumulent des avantages et des coûts. Ensuite, parce que l'arbitrage procède de choix individuels plutôt que de décisions publiques. Enfin, parce que l'espace urbain évolue lentement. Il est permis en revanche de relever une inflexion dans la réflexion dans la réflexion des acteurs publics du logement : la densité ne cumule pas tous les inconvénients, l'étalement n'offre pas tous les avantages.

Un sujet pour le long terme

Nul besoin de dramatiser les enjeux pour en souligner l'acuité : la question du logement et de l'espace habité sera pour longtemps un des grands sujets de société. On peut compter sur l'intelligence de hommes, notamment des acteurs de terrain dans les collectivités territoriales et dans les organismes dédiés, pour apporter une réponse adaptée aux besoins en logements. De leur côté, les entreprises de l'immobilier et les organismes de financement ont aussi fait la preuve de leur capacité d'initiative : en témoigne le record battu des mises en chantier en 2005, avec plus de 400 000 logements ! Mais la responsabilité des acteurs est de reconnaître et de dire l'ampleur et la nature du défi, dès aujourd'hui, pour que l'on trouve une solution demain. Au moins deux raisons incitent à souligner l'urgence.

D'abord, le temps de l'immobilier est long. Un programme de promotion résidentielle, c'est souvent une dizaine d'années entre la naissance et la clôture du projet. Un immeuble, c'est une durée de vie de plusieurs générations. Une ville se construit pour plusieurs siècles. Parce que les mutations de l'habitat s'inscrivent dans l'immédiateté, il ne faut pas craindre de souligner la gravité des enjeux.

Un second motif de gravité tient à la nature particulière du marché immobilier : complètement imbriqué dans les politiques d'aménagement, le logement ne ressort jamais exclusivement du champ de l'économie ou du champ politique. Il est au carrefour des intérêts et des projets. Et il n'est jamais si réussi que lorsque la coordination et la coopération des acteurs trouvent leur équilibre. Cette coopération a une longue histoire et cultive des formes nombreuses : SEM, habitat social, délégations de service public, concessions, partenariats... Elle plaide pour des modalités renforcées de jonction entre une puissance publique réaliste et une puissance économique citoyenne. La mesure commune des enjeux de la demande de logements, partagée par les collectivités et par les entreprises, sera de plus en plus nécessaire pour élever la qualité des réponses apportées à cette demande. Comment, par exemple, fera-t-on comprendre l'utilité d'immeubles de grande hauteur ici ou là, sans développer un haut degré d'intégration des objectifs économiques et politiques pour le logement ?

L'aspiration à plus d'espace est protée par l'amélioration du niveau de vie. En même temps, cette bonne nouvelle annonce un grand défi, la course à l'accumulation des mètres carrés n'est pas indéfiniment extensible. Au-delà de l'effet prix, il faudra promouvoir de nouvelles façons de se loger. Quels modes de construction et d'habitats sont compatibles avec une densification socialement acceptable ?aux aménageurs, aux politique, aux promoteurs de proposer des solutions. Au-delà encore, la question de l'occupation de l'espace habité risque de dépasser le stade d'une préoccupation sociale, respectable en elle-même. Il n'en va pas seulement du refus des excès de la ségrégation spatiale et de la défense de la mixité sociale des espaces urbains : pour l'avenir prenons garde que les difficultés d'accès au logement ne se transforme pas en un sentiment d'exclusion du territoire ici et là.

La conquête de l'espace est le corollaire hautement appréciable de la hausse du niveau de vie. Mais la conquête d'un bien dont l'offre n'est pas immédiatement extensible exige plus que la seule régulation du marché ; elle a aussi besoin d'intelligence citoyenne et de volonté politique, pour faire la part des aspirations légitimes, mais parfois contradictoires, des ménages. (L'Observateur de l'Immobilier)

Notre commentaire :

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