Investissement immobilier : choix du régime fiscal et conséquences

Les acheteurs d'un bien immobilier sont soumis à un régime fiscal (mariage, pacs, ...) qui influe sur la propriété dudit bien.

Acheteurs mariés

Lors du mariage, les époux vont opter pour un régime matrimonial, qui définit ce que deviennent les biens possédés avant le mariage, ceux acquis ou hérités pendant le mariage.

Aujourd'hui 90% des personnes choisissent le régime communautaire (régime légal) appelé aussi communauté de biens réduite aux acquêts. Ce régime s'applique par défaut, si aucun contrat n'est prévu entre les conjoints : tous les gains, salaires et biens acquis pendant le mariage relèvent de la communauté.

S'agissant du logement, les conséquences sont les suivantes :

• le bien acheté par l'un des époux sans l'accord de l'autre tombe dans la communauté : les deux seront propriétaires du logement et responsables des éventuels dettes et crédits, sauf à démontrer dès l'achat que la dépense concernée met en péril le ménage.
• le bien acquis par l'un des conjoints grâce à des fonds provenant d'un héritage reçu avant le mariage ou via la revente d'un logement lui appartenant avant le mariage tombe dans la communauté sauf à faire, chez le notaire une "déclaration d'emploi ou de remploi"
• la jouissance gratuite du logement et des meubles est accordée pendant une année au conjoint survivant, sous réserve qu'il s'agisse bien de sa résidence principale au moment du décès; ensuite, il bénéficie d'un droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès. Ainsi, les héritiers ne peuvent pas mettre dehors le conjoint survivant.

Toutefois, d'autre personnes optent pour le régime de la séparation de biens. Dans ce cadre, chacun des conjoints garde une indépendance financière totale. A noter que ce contrat peut être souscrit lors du mariage ou après.
S'agissant plus précisément du logement :

• le logement acquis conjointement par les époux appartiendra aux deux, à hauteur des fonds apportés
• le logement acquis par un seul des conjoints appartiendra exclusivement à ce dernier, qui peut en disposer à sa guise.

Acheteurs pacsés

Depuis le 1er janvier 2007, les biens achetés par l'un des partenaires lui appartiennent en propre, et ne relèvent plus de l'indivision. Bien sûr, s'ils souhaitent que ledit bien soit commun, les pacsés peuvent opter pour l'indivision, mais il faut néanmoins garder à l'esprit que cela peut s'avérer compliqué en cas de séparation.

Le pacsé survivant jouit d'un droit temporaire de jouissance d'un an sur le logement commun.

En cas de logement acheté avant la signature du pacs, il est possible d'en donner une partie au pacsé non propriétaire sous réserve de paiement de droits de donations.

Acheteurs en union libre (concubinage)

Deux concubins peuvent acquérir un bien en indivision :

• dans ce cas, le contrat stipule le nom des deux concubins ainsi que leur participation financière respective.
• en cas de séparation, les concubins peuvent vendre le bien et se partager le prix au prorata de leur participation ou alors l'un des deux peut racheter la part de l'autre. A défaut d'entente, il faudra saisir le Tribunal de grande instance.
• en cas de décès de l'un des concubins, le survivant ne bénéficie pas de droit particulier, et se retrouve donc en indivision avec les héritiers (enfants, parents, neveux...) du défunt. Ces derniers peuvent demander la vente du logement, obligeant alors le concubin à déménager. Afin d'éviter cette situation inconfortable, il faut prévoir que la possibilité pour le survivant d'acquérir la part du défunt en indemnisant les héritiers.

Les concubins peuvent aussi choisir d'acheter en SCI :

Même si l'achat en SCI nécessite plus de formalités, il est indéniable qu'elle offre plus de souplesse et permet en cas de décès de protéger le survivant (achat croisé). Cf notre rubrique les différentes SCI.

Enfin les concubins disposent de la tontine pour acheter leur bien :

La tontine est une technique d'achat en commun. Elle prévoit qu'au décès du premier acquéreur, l'autre est considéré comme ayant toujours été l'unique propriétaire. Contrairement à l'indivision, il n'y a donc pas à racheter la part du décédé.
Ceci étant, une lourde taxation est applicable aux personnes possédant une résidence de plus de 76.000 euros. Par ailleurs, en cas de mésentente, la situation est bloquée car on ne peut même pas demander en justice le partage ou la vente du logement. Il ne reste plus qu'à attendre... le décès de l'un des deux.

Si signer un pacte tontinier a pu être intéressant dans le temps, nous ne conseillons plus aujourd'hui ce statut.