L'imputation des déficits en Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Les déficits fiscaux sont imputables sur le revenu global. C'est une différence majeure entre les deux statuts LMP, et LMNP. Rappelons que le déficit ne doit pas provenir de l'imputation des amortissements. Le déficit provenant des charges d'amortissement est uniquement reportable sur les revenus professionnels.

Quelles sont les charges déductibles ?

• Dépenses de gestion, d'entretien, de réparation, d'assurance, de gérance et des frais financiers ;
• Dépenses relatives aux réparations ne peuvent être déduites, elles seront considérées dans la base de l'amortissement traditionnelle de l'immobilier.

Le propriétaire est considéré comme un chef d'entreprise ; à ce titre il cotise à la sécurité sociale des commerçants, uniquement en LMP (Caisse de retraite : ORGANIC ; Caisse de maladie ; URSSAF) en rapport avec le bénéfice, sachant cependant que celui-ci est nul pendant de longues années. Puisqu'il s'agit d'application de taux sur le résultat net, la cotisation est nulle par définition et finalement se résume à un forfait d'environ 300 euros/an pour un LMP. Il était également passible de la taxe professionnelle, ce qui ne le dispense pas de la taxe foncière, toujours en vigueur pour sa part !

La taxe professionnelle, payée annuellement, pouvait être plafonnée à 3,5% des recettes. Par contre, les loueurs en meublé sont exonérés de la taxe d'habitation puisque les locaux ne constituent pas leur habitation principale. La taxe professionnelle ne devait pas être prise en charge pour la déduction, cette taxe étant liée à l'activité et non à la location du bien ; à ce jour elle n'est plus d'actualité.

Lorsqu'une opération est réalisée avec le statut professionnel, en LMP, la présentation du prix global d'acquisition diffère. En effet, on distingue deux éléments qui peuvent être extraits du prix global, en terme de présentation. Ces frais constituent se que l'on nomme les "frais de premier établissement" :

• les frais ou hornoraires de commercialisation (frais comptable, social, juridique, fiscal, économique, financier, de recherche de foncier, de constructuction et de financement. Honoraires de mise en place et de suivi du dossier jusqu'à la signature des actes;
• les frais d'ingénierie (ils représentent les frais d'étude financière et patrimoniale qui se justifient par la production d'un dossier personnalisé, à la recherche, la construction et l'optimisation du financement préconisé, au suivi des autorisations, à la conformité du bâtiment EHPAD).

A savoir, dans le cadre d'un financement TTC, les intérêts d'emprunt relatifs au financement de la TVA ne doivent pas être imputés comme charges déductibles.