La nouvelle carte de France de l'immobilier : précautions avant d'investir

Plus grand déménagement du territoire que celui-là, la France n'en aura sans doute jamais connu, hormis l'exode de 1940 évidemment ! Entre 2000 et 2010, sept millions de personnes vont passer d'une région à une autre. De l'Est vers le Sud, ou du Nord vers l'Ouest, une nouvelle version du " peuple migrateur " est appelée à se jouer. Du coup, certaines portions du territoire vont être désertées. Tandis que d'autres menacent de ployer sous le poids de leurs nouveaux habitants... Plusieurs bonnes raisons expliqueront cette transhumance sans précédent : tout d'abord, l'effet à retardement du baby-boom d'après guerre. A partir de 2006, les enfants nés à la Libération vont commencer à prendre leur retraite. Concrètement, ils vont quitter les entreprises et les administrations où ils ont fait carrière. Mais bon nombre vont aussi libérer leurs appartements et leurs pavillons de banlieue. Ils vont chercher – c'est bien humain – à se rapprocher du soleil, de l'air pur des montagnes, de la campagne ou du bord de mer...

Or, dans ce chassé-croisé, ils vont côtoyer une deuxième population, dont l'importance numérique n'est pas non plus négligeable, c'est celle des " néo-ruraux ". De plus en plus de gens considèrent qu'il n'est plus nécessaire de rester à Paris pour réussir sa vie professionnelle. Eux, au contraire, font tout pour s'éloigner du stress de la capitale. En outre, ils manifestent un sentiment plus que mitigé à l'égard de la carrière ou de la réussite professionnelle en entreprise. Ils accordent clairement la priorité à leur vie personnelle. Et leur épanouissement passe principalement par une maison individuelle. Comme l'objectif est irréalisable à Paris ou dans le centre d'une grande ville, ils lorgnent la France des villages aux maisons sages. D'autant qu'après vingt ans de décentralisation ils savent bien que les régions ne sont plus un désert culturel et artistique. L'Institut Ipsos a réalisé une enquête sur ces citadins déserteurs : il les a appelés les " néo ruraux ". La dénomination recouvre environ 2 millions de personnes. Or, par rapport à la population nationale, cette catégorie se distingue par sa jeunesse (46% ont entre 25 et 34 ans, alors que cette classe d'âge représente 19% dans la population nationale).

Malgré tout, la révolution démographique sera principalement alimentée par les premiers départs massifs à la retraite. Qu'on en juge : sur la période 1999-2010, la population française est appelé à augmenter de près de trois millions de personnes. Mais, au sein de ce chiffre global, les 15-24 ans seront en quasi-stagnation, la tranche des jeunes actifs de 25 à 39 ans sera en très fort déclin. A l'inverse, la population des seniors de 55 à 64 ans va exploser.

Fort légitimement, ces futurs pensionnés vont vouloir couler des jours tranquilles. Or, souvent, cette aspiration se traduira par un éloignement des villes et des banlieues, où ils ont passé leur vie professionnelle. En fait, ces hédonistes vont se comporter comme Alphonse Allais, qui suggérait de déplacer les villes à la campagne car, expliquait-il, " l'air y ait plus pur ". Plus sérieusement, cette translation de population se traduira par de spectaculaires évolutions de prix sur le marché de l'immobilier. Forcément ! Quand les gens s'en vont, ils emportent rarement leur logement avec eux. Seuls les Américains sont coutumiers de ce genre de pratique. Or si des centaines de milliers de Français laissent dans leur sillage une pléthore d'habitations vides, cette nouvelle donne va immanquablement peser sur la valorisation du mètre carré dans les transactions locales. A l'inverse, dans les nouvelles régions de destination, l'offre immobilière et foncière ne suffira peut-être pas à endiguer le flux d'arrivants. Les prix risquent alors de flamber.
A ce jeu géant de chaises musicales, quelles seront les zones gagnantes ? Et quelles seront les perdantes ? Au-delà de la curiosité naturelle, la réponse est d'un intérêt stratégique. Notamment lorsqu'on s'avise de se lancer dans un investissement locatif. Inutile en effet d'aller chercher des avantages fiscaux dans une ville dépourvue de candidats à la location. L'absence d'occupant mettrait en cause l'économie d'impôt recherchée ou tout simplement les revenus locatifs attendus. De même, si l'on veut accéder à la propriété pour se loger soi-même, mieux vaut avoir une idée de l'évolution prévisible des prix dans la région d'élection. Cela évitera plus tard de réviser cruellement son budget familial et les affectations de dépenses à l'intérieur de celui-ci.

Pour se faire une idée des prix au mètre carré, il faut donc avoir en tête la physionomie de la nouvelle carte de France. " On peut dire que trois zones vont se détacher ", note Patrick de La Morvonnais, directeur d'études au Bipe, cabinet de conseil en stratégie. En substance, les Français ont continué de gagner le Languedoc-Roussillon, la façade atlantique et la Savoie, en net regain de vitalité. A l'inverse, Paris et l'Ile-de-France vont prendre de plein fouet la double vague de départs de jeunes et de retraités. De même, la Picardie, l'Alsace-Lorraine et à Champagne-Ardenne devront supporter de nouvelles défections de population.

Le directeur d'études au Bipe vient de publier une monumentale monographie sur les grands flux prévisibles et, surtout, sur leurs répercussions économiques et sociales, dans tous les domaines. Les enjeux sont stratégiques : c'est que tout le monde est concerné. La donne va être bouleversée pour tous les acteurs de l'industrie, du commerce et des services. Ainsi, il va falloir redessiner les réseaux de distribution pour les grandes surfaces, revoir le maillage des agences bancaires. De même, les transporteurs vont devoir imaginer de nouvelles dessertes et peut-être en sacrifier d'autres. Et puis, en matière d'équipements publics, la hiérarchie des priorités va être bouleversée : ici on ouvrira moins de crèches, là on consacrera davantage de subsides à des centres de gériatrie.

Les nouveaux visages des régions

Dans ce contexte, la question immobilière est évidemment cruciale : " Rien qu'en Ile-de-France, 70.000 ménages vont partir chaque année s'installer en province sur la période 2000-2010, précise Patrick de La Morvonnais. C'est un mouvement suffisamment important pour provoquer un impact sur les prix du mètre carré dans capitale. Peut-être pas au point de faire fléchir la courbe des prix mais assez pour bloquer son ascension. " Sur la nature de la demande de logements, l'évolution sera là aussi flagrante. " De nombreux grands logements vont se libérer. Mais les nouveaux arrivants sur Paris seront essentiellement des célibataires qui n'auront ni l'envie ni les moyens d'occuper de telles superficies. Les petites superficies seront donc comparativement plus recherchées. " C'est une réalité à prendre en compte quand on s'avise de réaliser un investissement locatif.

Ce mouvement centrifuge constaté sur la capitale n'est pas le moindre enseignement de l'enquête du Bipe. Ainsi donc, au même titre que la Lozère et la Creuse, la Seine figure dans la liste des vingt départements qui vont accuser une baisse de population. Après tant d'années d'immigration ! Il est loin le temps où Paris était identifié à une pieuvre qui s'abreuvait de la population du reste du territoire. " Il est clair que les vingt arrondissements vont voir partir de nombreuses personnes âgées ", note Patrick de La Morvonnais. De fait, ce n'est pas un hasard si le 75 est la seule collectivité à ne pas avoir de difficultés pour financer l'APA, l'allocation prestation autonomie. C'est qu'il a de moins en moins de situations individuelles à satisfaire !
Mais d'autres enseignements éloquents peuvent être aussi tirés. Par exemple, toujours selon l'auteur de l'étude, 39 départements dynamiques capteront à ceux près de 90% de la variation de la démographie nationale. Ces mouvements de population vont donner de nouveaux visages aux régions : ainsi l'Ile-de-France sera la plus jeune, tandis que l'Auvergne, le Limousin et le Poitou-Charentes seront les plus vieilles. Du fait de tous ces changements les deux tiers de la demande en logements seront concentrés sur un tiers du territoire.

Le problème de la demande locative

Mais où précisément ? C'est bien toute la question si l'on veut réaliser un bon investissement dans l'immobilier locatif. Encore faut-il des locataires. " C'est vrai qu'il faut être méfiant dans certaines régions déjà désertifiés, note l'auteur de l'étude. Toutefois, relativise-t-il, la France est ainsi faite, sociologiquement, que la demande locative y reste forte. Le taux de propriétaire est de 55%, soit très loin derrière la Grande-Bretagne, la Belgique et les Pays-Bas. Un potentiel de rattrapage existe certes. Mais pas au point de voir le taux monter jusqu'à 70%. La demande locative restera donc toujours forte. Un marché, en particulier, reste sous-estimé, c'est celui de la maison à louer. " Pour les familles qui viennent s'installer dans une ville ou une région rurale qu'elles connaissent encore peu, elles apprécient de pouvoir trouver un premier pied-à-terre de bonne taille qui leur laissera le tps de trouver ensuite leur toit définitif.

"Sinon, poursuit le chercheur du Bipe, les petits logements en Ile-de-France trouveront toujours des candidats pour les occuper. Il n'existe pas non plus de danger à se lancer dans une opération d'investissement locatif défiscalisé à Montpellier, Toulouse ou sur l'Arc Atlantique, de Nantes à La Rochelle."

Mais dans ces régions d'élection l'offre de logements et de foncier sera-t-elle suffisante pour accueillir tous les nouveaux émigrants ? " Les promoteurs se plaignent toujours de la rareté en matière de terrains. Ce qui est faux car la pression foncière n'a rien à voir avec ce que les prix vont encore monter. En tout cas, il est clair que l'importance de la migration aura des effets sur les prix ", conclut l'auteur de l'étude.

Or cette pression pourrait bien provoquer des inégalités entre Français, selon leur région d'origine. En effet, prenons les Parisiens : eux ont toutes les chances de revendre avec plus-value. Ils disposeront donc d'une mise de fonds sub-stantielle. Ils pourront s'acheter la maison de leur choix là où ils le souhaitent. Mais il n'en ira pas forcément de même de futurs retraités du Nord et l'Est. Eux, ils ne sont même pas sûrs de pouvoirs revendre leurs biens. Alors parler de plus-value ! Du coup, faute d'apport personnel suffisant, ils ne seront pas sûrs de pouvoir acheter ce qu'ils veulent, et là om ils le souhaitent. Dans le vaste mouvement migratoire annoncé, on verra la différence entre ceux qui veulent partir et ceux qui le peuvent.