La pierre, le socle d'un patrimoine

La récente crise des valeurs boursières a fait ressortir la pierre en tant que valeur refuge. Sauf crise spéculative suivie d'une période déflationniste comme c'était le cas à la fin des années 80, la pierre est moins soumise aux fluctuations des marchés internationaux. Et les soubresauts du marché américain liés aux " subprime ", ces prêts hypothécaires permettant aux foyers modestes d'accéder alors que le marché outre atlantique s'enraye, sont impensables en France où l'accession au crédit est très encadrée. On peut donc se lancer dans l'aventure de la pierre en commençant par la recherche de son propre toit : ne pas être en proie à la résiliation d'un bail, c'est un confort. Quitte à s'endetter pour de très longues années, il semble judicieux de profiter de prix qui ne s'envolent plus et de conditions de crédit qui restent encore très favorables. Inutiles donc de dépenser des loyers à fonds perdus alors que vous pouvez, à mensualités équivalentes, devenir propriétaire de votre logement. Sans compter que la pierre est le seul placement qui puisse s'acheter à crédit.

Cette épargne forcée vous met à l'abri et lorsque l'emprunt immobilier est remboursé, vous disposez d'un patrimoine dont vous usez à votre gré. Vous pouvez continuer à habiter votre logement avec votre famille ou vous pouvez le revendre pour acheter plus grand ou plus petit selon le parcours de votre vie. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que la pierre vous intéresse, vous pouvez vous lancer sur le créneau de l'investissement. Pour vos enfants, pour vos séjours dans une résidence secondaire, pour un lieu de retraite éventuelle, pour un complément de revenu, pour une défiscalisation ... tous les cas de figure sont possibles. A conditions de ne pas viser uniquement la rentabilité obtenue trop souvent par la défiscalisation, mais de tenir compte de la règle d'or de tout achat immobilier, pour habiter ou pour investir, à savoir l'emplacement. En effet, tous les professionnels vous le diront, l'emplacement par rapport à l'environnement, aux écoles, aux transports, aux bassins d'emploi ... est le gage ultime de la pérennité du bien.

Acheter maintenant en profitant du crédit d'impôt

Personne ne peut lire dans une boule de cristal. Mais quelques indicateurs vont dans le sens de l'achat de sa résidence principale : des prix qui n'augmentent plus désormais qu'à un chiffre, c'est-à-dire actuellement autour de 6%, sauf biens exceptionnels ; des conditions de crédit encore favorables qui cumulent taux attractifs et allongement de la durée des prêts ; des loyers qui continuent à augmenter même si la hausse s'est ralentie depuis 2 ans ; l'incertitude du montant des retraites ; le yo-yo des autres placements boursiers. Pour toutes ces raisons, compte tenu de la demande croissante des candidats à l'acquisition, difficile de croire à un fléchissement du marché. Certes, on constate un ralentissement dans le neuf comme dans l'ancien, mais en aucun cas un retournement. Tout juste une pause peut-être dans les prix et sans doute dans les taux de crédit. Donc aucune raison pour ne pas se lancer dans l'acquisition de son toit. D'autant que le 22 août 2007 est parue au " Journal Officiel ", la loi TEPA (loi en faveur de l'emploi et du pouvoir d'achat), autorisant les acquéreurs de résidence principale à bénéficier, pendant 5 ans, d'un crédit d'impôt égal à 20% des intérêts acquittés, dans la limite d'un plafond annuel d'intérêts de 7 500 euros pour un couple marié ou pacsé ou de 3 750 euros pour une personne seule. Soit une baisse d'impôt annuelle maximale de 1 500 euros pour un couple et de 750 euros pour une personne seule, avec 100 euros supplémentaires par personne à charge, mais seulement 50 euros en cas de garde alternée des enfants. S'agissant d'un crédit d'impôt, si ce dernier excède celui de l'impôt sur le revenu de l'emprunteur, le Trésor public lui verse la différence.

Profiter des avantages fiscaux

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, et donc rompu aux usages de la pierre, vous pouvez vous lancer dans un placement immobilier. Dans ce cas, vous n'aurez que l'embarras du choix.

Dans le neuf, si vous louez un logement non meublé et donc nu, à titre de résidence principale d'un locataire, vous pouvez regarder du côté des dispositifs Robien recentré et des dispositifs Borloo Populaire, en optant pour l'un ou pour l'autre, selon votre budget, le marché locatif et donc le prix du mètre carré locatif, le profil des demandeurs en termes de pouvoir d'achat ... Vous pouvez aussi lorgner du côté de la résidence secondaire à la mer, à la montagne ou à la campagne, en profitant du bonus de la loi Demessine. Ou plus exotique, dans les placements outre-mer par le biais de la loi Girardin.

Dans l'ancien, vous disposez également du Borloo ancien, et si vous êtes amateur de vieilles pierres, de la loi Malraux et Monuments historiques. Si vous préférez la location meublée, les statuts de loueur meublé professionnel et loueur meublé non professionnel peuvent vous permettre de défiscaliser au maximum.

Ces dispositifs n'ont toutefois d'intérêts pour vous que si vous êtes situé dans une tranche d'imposition élevée. Car plus vous payez d'impôt plus l'opération s'avère avantageuse. Attention, ne succombez pas aux arguments des vendeurs qui vous brandissent l'immobilier comme un pur produit financier. La pierre ne peut se comparer à des valeurs mobilières. C'est un placement à long terme, au moins sept à 8 ans, qui obéit à des règles immuables que sont l'emplacement, la qualité du bâti, les prestations et l'appréciation du marché locatif. Quoi qu'il en soit, impossible d'acheter sans se rendre sur place. Il faut faire exactement comme si vous vouliez habiter cet appartement et donc scruter l'environnement, faire le tour du marché pour connaître les prix et vérifier que la demande locative existe bien. Et si vous passez par un gestionnaire, assurez-vous de sa notoriété.

Connaître la tendance du marché

La plupart des fédérations professionnelles publient des enquêtes trimestrielles, semestrielles ou annuelles vous permettant de vous faire une idée de l'évolution des différents marchés et de leurs prix.

La Fédération des promoteurs constructeurs de France (FPC) sort chaque trimestre une synthèse de l'évolution du marché du logement neuf. La Fédération des agents immobiliers (Fnaim) publie plusieurs fois par an des études sur le marché de l'ancien à l'échelon national également. Les notaires font aussi un point régulier sur l'activité des transactions. Et les notaires comme la Fnaim, publient un indice mensuel des prix. Côté maison individuelles (UNCMI) qui rassemble un certain nombre de données pouvant vous éclairer sur ce marché.