Le dispositif Malraux ou la rénovation "défiscalisante"

Afin de valoriser la rénovation des centres anciens des villes, le législateur a créé deux dispositifs : la loi Malraux et le régime des monuments historiques.

S'agissant de la loi Malraux, le but est de faire réaliser des travaux de rénovation par des investisseurs, qui s'engageront à louer ledit logement nu à titre de résidence principale pendant 9 ans. En contrepartie, les investisseurs pourront bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant au montant des dépenses réalisées dans le cadre de la rénovation au cours d'une période de référence de trois ans, et dans la limite toutefois de 100.000 euros.

Il faut savoir que la plupart des villes possèdent un patrimoine historique, un secteur sauvegardé ou en ZPPAU (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager). Il peut aussi bien s'agir de grandes villes telles que Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Rouen, Lille, Angers... mais aussi de villes moyennes comme Béziers, Narbonne, Montauban, Valenciennes, Dinan, Fougères, Saumur...

A noter que les travaux de rénovation d'un logement situé dans le secteur sauvegardé ouvrent droit à une réduction de 40%, contre 30% pour un logement situé dans une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural et paysager français).

Il convient de souligner par ailleurs que l'emplacement du bien est primordial, en vue de sa location ultérieure mais aussi de sa valorisation. De plus, il faut mettre en perspective d'une part le coût de l'achat du bien et le montant des travaux à effectuer, et d'autre part le marché immobilier.

Enfin, pour prévenir une éventuelle requalification fiscale, il est vivement recommandé aux investisseurs de se réunir au sein d'une association foncière urbaine (AFU) qui chapeaute la maîtrise d'ouvrage des travaux à réaliser : concrètement, elle sera à l'initiative du début des travaux, de leur financement et de leur surveillance.

Pour les monuments historiques, le patrimoine concerné peut être en ville sous forme d'hôtels particuliers ou de maisons, mais aussi à la campagne avec des châteaux, des manoirs, des abbayes... inscrits ou classés. Bien que ces derniers soient rarement habités par des locataires, ils peuvent être loués pour certaines festivités. Et le régime fiscal dépend alors des multiples possibilités de location.