Le marché immobilier soutenu par la pénurie de logements en France

S'il est indéniable que le marché de l'immobilier en 2008 s'est caractérisé par un volume des transactions immobilières en chute considérable (-26% par rapport au volume de 2007) mais aussi par un recul des prix (-11,5% sur l'ensemble du territoire), puis par ricochet par une nette baisse des crédits à l'habitat (-20% par rapport au montant global de 2007), il n'en demeure pas moins que le marché de l'immobilier résiste et ne peut absolument pas s'effondrer.

En effet, la France souffre d'un déficit de logements, de l'ordre de 1,7 millions. Il s'agit donc de construire 500.000 logements pour faire face à cette pénurie. En outre, bon nombre de logements sont le résultat d'une politique de production inadaptée tant au niveau des loyers qu'au niveau des prix de vente : près des 3/4 des logements sont proposés entre 3.000 et 3.500 euros/m2, alors que 75% de la demande se situe dans une fourchette allant de 2.300 à 2.500 euros/m2. Ce faisant, les actifs peinent à se loger.

S'ajoute à cette inadéquation des prix, les excès commis par certains promoteurs en matière d'investissement immobilier Robien. En effet, bon nombre d'entre eux se sont véritablement engouffrés dans ce dispositif et ont fait procédé à la construction de logements sans vérifier que l'offre était bien inférieure à la demande locative. Résultat : plusieurs communes "sinistrées", c'est-à-dire disposant de logements trop élevés, et donc sans locataires.

Le Crédit Foncier a étudié la résistance de 75 villes et agglomérations face à la crise, mais a également examiné leur attractivité via leur dynamisme démographique, économique (croissance du PIB par habitant, implantations d'entreprises nouvelles), la qualité de vie et leurs infrastructures (notamment lignes TGV).

Il ressort de ces travaux d'analyse le classement suivant, des villes les plus attractives au moins attractives :

Catégorie 1 : Toulouse, Caen, Strasbourg, Cannes, Nice, Montpellier, Lyon et Nantes

Catégorie 2 : Paris et première couronne, Annecy, Compiègne, Chambéry, Grenoble, Rouen, Rennes, Genève-Annemasse, Aix-en-Provence, Brest, Albi, Quimper, Bordeaux, Bayonne-Biarritz, Poitiers, Marseille, Lille, Valenciennes, Le Havre, Evreux, Vannes, Nîmes, Perpignan, Dijon, Orléans, Angers.

Catégorie 3 : Niort, Pau, Agen, Montbeliard, Toulon, Belfort, Valence, Mâcon, Reims, Arras, Nancy, Metz, Auxerre, Avignon, Besançon, Clermont-Ferrand, Mulhouse, Bourges, Le Mans, Laval.

Catégorie 4 : Limoges, Montauban, Beauvais, Nevers, Troyes, Saint-Etienne, Charleville, Auch, Cahors, Foix, Aubenas, Calais, Angoulême, Dunkerque, Carcassonne.

Villes les moins attractives : Brives, Périgueux, Vesoul, Rodez.

Si Toulouse arrive en tête du classement, c'est en effet parce qu'elle acceuille chaque année ente 15.000 et 20.000 nouveaux habitants, mais aussi parce qu'elle a créé 60.000 emplois en sept ans, loin devant Lyon et Marseille. Quant à Paris et sa première couronne, elle n'apparaît qu'en catégorie 2 en raison des transports en commun saturés, de la qualité de vie moindre et de la cherté des logements.

A noter que cles marchés immobiliers de l'intérieur de ces villes ne sont pas homogènes, et certains quartiers, très recherchés ne voient pas leurs prix baisser. L'on est donc bien loin du krach !