Logement, évolution des besoins

Permanence et évolution des besoins

Au cours des cinq dernières décennies, les conditions générales de logement en France ont connu de notables améliorations. Au début des années 1950, un ménage sur trois vivait dans une situation de surpeuplement. Le confort restait très rudimentaire, seulement 5% des logements disposant d'installations sanitaires et de toilettes à l'intérieur. Aujourd'hui, huit logements sur dix possèdent à la fois ces installations sanitaires et le chauffage central. Les grands ensembles construits durant les années 1960 ont permis à de nombreux ménages d'accéder au confort et à plus d'espace. Le nombre de personnes par logement (taux d'occupation) est passé de 3,10 en 1946, à 2,76 en 1982 et à 2,31 en 2004, tandis que la taille moyenne des logements passait de 2,7 pièces en 1946 à 4 pièces en 1996. La démocratisation de l'accès au crédit immobilier a aidé un nombre croissant de ménages à devenir propriétaires : 57% étaient propriétaires de leur résidence principale en 2004 contre 35% en 1954. Ces données rappellent que les tensions actuelles s'inscrivent dans une dynamique positive, d'élévation du niveau d'exigence des ménages. Si le défi quantitatif est toujours là, la situation du logement n'est pas assimilable à une simple " crise de pénurie ". Les caractères qualitatifs de la demande sont trop prégnants pour être négligés.

L'amélioration de l'habitat a été le fruit d'une politique volontariste mettant l'accent sur la production de masse de logements très standardisés. Longtemps, il aura suffi aux responsables de la politique du logement de calibrer le développement de l'offre sur la croissance démographique. Il est progressivement apparu que la baisse du taux d'occupation des logements ne suffisait plus à satisfaire la demande latente. La pression sur les prix des années 2000 révèle aussi un déséquilibre structurel, même si elle est encouragée par un facteur financier conjoncturel (le niveau des taux d'intérêt). La demande a changé de nature : elle n'émane plus seulement de couples qui s'installent et veulent abriter leur famille. Elle est nourrie par des comportements de décohabitation et de multi habitation.

Le marché de l'immobilier subit aujourd'hui les effets d'un véritable " choc sociologique ", produit par plusieurs tendances lourdes : les recompositions familiales (divorces, familles monoparentales), le vieillissement de la population, les changements dans les modes de vie, les exigences d'adaptation et de mutation en matière d'emploi. Quantitativement, la demande globale de logements croît, car les nouveaux comportements élèvent le nombre de ménages potentiels aspirant à occuper un logement. Qualitativement, les caractéristiques de la demande exprimée ou potentielle évoluent. La demande s'est démultipliée parce que le modèle " 1 ménage = 1 famille " a vécu.

Une personne par logement ?

La demande de logements s'alimente de la transformation du comportement des ménages. Jusqu'où ira la baisse régulière du taux d'occupation des logements ? Tend-on vers un taux d'occupation de une personne pour un logement ?

Le choc sociologique procède de tendances qui convergent toutes pour dénoncer l'insuffisance de l'offre. On sait les principales composantes de ce choc. L'allongement de la durée de vie a comme corollaire mécanique de ralentir la rotation du parc existant. L'aspiration individuelle à plus d'espace s'exprime dès que le niveau de revenu permet d'en payer le prix. La mobilité s'accroît, qu'elle soit imposée (pied-à-terre professionnel) ou choisie (résidence seconde). Les frontières géographiques deviennent mouvantes pour les touristes venus du Nord ou pour les travailleurs et les familles immigrés du Sud. Les familles se font et se défont, se décomposent et se recomposent, multipliant l'espace occupé par chacun. Il ne s'agit plus seulement pour les accédants de " mettre sa famille à l'abri " ou d'acheter son logement pour ne plus dépendre d'un bailleur ou encore d'accumuler une épargne forcée. Car de nouveaux comportements se diffusent qui multiplient les lieux de résidences.

Les taux d'intérêt sont-ils plus forts que la sociologie ?

A l'évidence, la demande a été soutenue par des conditions de financement favorables. Le niveau des taux d'intérêt consentis aux ménages a fait baisser le coût de l'endettement. De plus, l'allongement de la durée des emprunts de la part des établissements de crédit (jusqu'à 25 ou 30 ans) a permis d'augmenter l'endettement des ménages sans alourdir la charge mensuelle de leur remboursement. La combinaison des taux bas et des amortissements longs a autorisé les ménages a accroître le niveau de leur endettement sans accroître pour autant leur taux d'effort. Dès lors, ces conditions de financement favorables ont constitué une incitation à se porter acquéreur, sans attendre l'accumulation d'une épargne préalable aussi longtemps que par le passé. La demande est ainsi portée par des primo-accédants davantage endettés, mais aussi par des investisseurs qui profitent d'une double aubaine financière (les taux) et fiscale (les dispositifs défiscalisants).

Au regard de ces conditions financières favorables, de quel poids pèsent les considérations sociologiques ? L'évolution du comportement des ménages n'est-elle pas ancienne et de très long terme ?

Assurément, les conditions d'emprunt n'ont pas été seulement facilitantes, elles ont joué un rôle déclencheur. A l'inverse, un resserrement de l'accès au crédit pourrait provoquer un mouvement de repli et donner le signal d'une décélération des transactions et d'un retournement de l'évolution des prix. En ce sens, la capacité d'endettement des ménages continuera de jouer un rôle déterminant dans la solvabilisation de la demande. Mais celle-ci obéit à des déterminants sociologiques structurels. Même si le mouvement d'acquisitions devait être contrarié par une hausse du coût de la dette, une forte demande latente subsisterait.

Le marché de l'immobilier résidentiel est porté par des tendances sociologiques lourdes qui démultiplient la demande très au-delà de la seule dynamique démographique. Ces tendances sous-jacentes se sont révélées à la faveur d'une conjoncture particulièrement favorable au crédit immobilier. Mais elles agissent dans la durée et leurs effets survivront aux retournements conjoncturels. L'intensité de la demande de logements et sa signification sociétale représentent des défis pour les acteurs économiques et politiques de l'habitat. Il n'en va pas seulement de la construction de logements à un rythme soutenu, il en va aussi d'un sujet très sensible : le rapport des habitants à " leur " territoire.