5. Lois fiscales

1 - Rappels de fondamentaux (lois foncières)

1. Régime "Réel" ou "Micro Foncier" ? un seul de ces deux régimes peut être choisi librement par le contribuable (si le régime "Réel" est choisi, il perdure pendant 3 ans au minimum, de manière irrévocable).
   
   - Régime "Micro Foncier" : ne peut être utilisé que si le total des recettes hors charges est inférieur à 15000 euros / an. Dans ce ce régime, pas besoin de déclaration 2044, on reporte les recettes dans la case BE de la déclartion 2042, et un abattement forfaitaire (30 % des recettes) viendra s'appliquer au titre des charges déductibles
   
   - Régime "Réel" : obligatoire dès lors que les recettes hors charges sont supérieures à 15000 euros / an. Déclaration 2044 obligatoire : on détaille alors les recettes et l'ensemble des charges "réelles" justifiables (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux, etc...). Ce régime est obligatoire pour les lois Besson, Robien, Borloo, ZRR, Girardin, Malraux... car lui seul permet de détailler ces charges déductibles (au réel) et les amortissements éventuels
2. Les RF (Revenus Fonciers) viennent augmenter le RNI, et en parallèle, génèrent un impôt additionnel de (11 % de CSG/CRDS des RF)
3. Si les DF (Déficits Fonciers) viennent réduire le RNI à zéro, les reports de DF sont valables 10 ans et s'imputent sur les futurs Revenus Fonciers (si existants) puis du travail (documentation de base n° 5D-11)
4. Les DF générés sont en priorité et en totalité imputables sur les RF existants. Un contribuable ayant : "un RNI de 50 000 euros + des RF de 20 000 euros" peut donc générer et imputer en totalité un DF de 20 000 euros + 10700 (d'abord 20 000 euros de DF sur ses RF, puis les 10700 euros de DF restant sur ses revenus du travail)
5. Les DF générés en année N sont exploitables si et seulement si le bien immobilier qui a servi à générer ces DF est conservé jusqu'en N+3
6. La loi sur les plus-values immobilières s'applique normalement sur tous les dispositifs défiscalisants faisant appel à des biens immobiliers
7. Dans le calcul de tout bilan foncier, le montant des intérêts d'emprunt utilisés au titre des charges ne peut jamais dépasser le montant des loyers bruts. Si c'est le cas, les excédents d'intérêts générés en année N sont des reports. Ces reports sont "périmés" en N + 10 ans. Sous cette condition, ces reports sont réutilisables dès lors que les intérêts d'emprunt redeviennent inférieurs aux loyers bruts.

2 - Loi Borloo

Soumise au régime foncier standard.

Durée de conservation minimum : 9 ans
Abattement spécifique sur les loyers : 0
Abattement spécial si en zone ZRR : 26 %
Durée abattement période 1 : 7 ans
% abattement période 1 : 6 %
Durée abattement période 2 : 2 ans
% abattement période 2 : 4 %
Durée abattement période 3 : 6 ans
% abattement période 3 : 2.5 %

3 - Lois Périssol et Besson / Robien

(Loi Périssol = lots actés avant le 31 août 1999)
(Loi Besson = lots actés avant le 3 avril 2003)
(Loi Robien = lots actés avant le 1er septembre 2006)

Soumises au régime foncier standard.

Loi Périssol
Durée de conservation minimum : 9 ans
Abattement spécifique sur les loyers : 0 %
Abattement spécial si en zone ZRR : 26 %
Durée abattement période 1 : 4 ans
% abattement période 1 : 10 %
Durée abattement période 2 : 20 ans
% abattement période 2 : 2 %

Lois Besson / Robien
Durée de conservation minimum : 9 ans
Abattement spécifique sur les loyers : 0 %
Abattement spécial si en zone ZRR : 26 %
Durée abattement période 1 : 5 ans
% abattement période 1 : 8 %
Durée abattement période 2 : 10 ans
% abattement période 2 : 2.5 %

4 - Loi Robien 2006 (Robien recentré)

(Robien "recentré" = lots actés après le 1er septembre 2006)

Soumise au régime foncier standard.

Durée de conservation minimum : 9 ans
Abattement spécifique sur les loyers : 0 %
Abattement spécial si en zone ZRR : 26 %
Durée abattement période 1 : 7 ans
% abattement période 1 : 6 %
Durée abattement période 2 : 2 ans
% abattement période 2 : 4 %

5 - Loi Girardin

Historique des lois de défiscalisation dans les DOM-TOM :
Loi Pons : lots actés entre le 01/07/1986 et le 31/12/2000
Loi Paul : lots actés entre le 01/01/2001 et le 31/12/2006
Loi Girardin : travaux débutés après le 23/07/2003

Les résultats fonciers d'une opération Girardin sont soumis au régime foncier standard avec une exception : les déficits fonciers peuvent réduire des revenus fonciers existants par ailleurs.
En outre, ils ne peuvent pas réduire les revenus du travail tant qu'un Gain Fiscal généré par l'opération Girardin est constaté (non cumul des avantages fiscaux : Bulletin Officiel des impôts n° 5 B-1-06).

Economie d'impôt répartie sur : 5 ans
Durée de conservation minimum en intermédiaire : 6 ans
Durée de conservation minimum en libre : 5 ans
Durée de conservation minimum en RP : 10 ans
% défiscalisant secteur intermédiaire : 50 %
% défiscalisant secteur libre : 40 %
+ % défiscalisant énergie renouvelable : 4 %
+ % défiscalisant zone sensible : 10 %

Facteur SUV utilisé sur la surface défiscalisante pour le calcul de l'économie d'impôt :
- prévisionnel ou définitif pour livraison sur cette année : 1959 euros HT
- prévisionnel pour livraison sur l'année suivante : 2057 euros HT

TVA appliquée pour chaque région :
- Ile de la Réunion, Martinique, Guadeloupe, St-Pierre et Miquelon : 8.5 %
- Polynésie francaise, Guyane, Wallis et Futuna, Mayotte, Nouvelle Calédonie : 0 %

En secteur intermédiaire, le loyer annuel est plafonné :
- dans les territoires d'outre-mer : maximum 140 euros annuel hors charge x (surface habitable + maximum 14 mètres carrés de varangues).
- pour la Polynésie française, la Nouvelle Calédonie, les îles Wallis-et-Futuna, les Terres australes et antarctiques françaises et Saint-Pierre-et-Miquelon : maximum 180 euros annuel hors charge x (surface habitable + maximum 14 mètres carrés de varangues).

Plafond annuel des ressources des locataires :

6 - Loi Demessine (ZRR)

(ZRR = prorogation de la loi pour les lots actés jusqu'au 31 décembre 2010)

Soumis au régime foncier standard.
Durée de conservation minimum : 9 ans
Abattement spécifique sur les loyers : 0
TVA appliquée sur le loyers : 5.5 %
TVA appliquée sur l'immobilier : 19.6 %
Economie d'impôt répartie sur : 6 ans
Délai pour posséder 100% de la TVA récupérée : 20 ans
Plafond de défiscalisation (immobilier) pour 1 tête : 50000 euros HT
Plafond de défiscalisation (immobilier) pour 2 têtes : 2 x 50000 euros HT
Plafond économie d'impôt globale pour 1 tête : 12500 euros
Plafond économie d'impôt globale pour 2 têtes : 25000 euros
A noter : si un dispositif ZRR est déjà en cours, et que la période de défiscalisation directe des 6 ans est écoulée, l'investisseur peut réinvestir dans un nouveau dispositif ZRR et profiter de la défiscalisation à nouveau. Ces dispositifs sont donc cumulables tant que les périodes de gains fiscaux directs ne se chevauchent pas (BO n° 5-B18-99)

7 - Statuts LMP et LMNP

Soumis au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
(déclaration Cerfa 2031, et notice Cerfa n° 2041 GM)

Durée de conservation minimum : aucune
Abattement spécifique sur les recettes : 0 %
TVA appliquée sur les recettes : 5.5 %
TVA appliquée sur l'immobilier : 19.6 %
Nombre minimum de services pour remboursement TVA : 3

Durée par défaut de l'amortissement de l'immobilier : 20 ans
Durée par défaut de l'amortissement des meubles : 5 ans
Délai pour posséder 100% de la TVA récupérée : 20 ans
Plancher recettes pour passer en LMP: 23000 euros TTC / an(Documentation de Base n° 4F-1113, paragraphe 66)
Plafond recettes pour rester en LMNP: 76300 euros TTC / an
Régime Micro BIC : abattement sur les recettes brutes de 71 %

Pour des BIC existants à renseigner dans le client, voici la répartition par défaut qui sert aucalcul des dotations aux amortissements :
- part de l'immobilier dans le total saisi : 90 %
- part des meubles dans le total saisi : 4 %
- part du foncier (terrain) dans le total saisi : 10 %Cette ventilation est également utilisée pour les études transformables en Loueur Meublé.


Particularités du statut LMP :

Conditions pour accéder au statut LMP :
- si au moins 23000 euros TTC de recettes sont générées dans l'année, ou bien, si les recettes brutes procurées par le LMP sont "majoritaires", c'est à dire qu'elles pèsent plus de 50% de l'ensemble des revenus d'activité
* les revenus d'activité comprennent : les traitements et salaires, les BA, les BNC...
* les revenus d'activité ne comprennent pas : les retraites, les pensions perçues, les dividendes, les revenus mobiliers, les revenus fonciers... Les recettes brutes en BIC sont estimées prorata temporis la 1ère année.
- inscription au RCS ou attestation de refus de la demande d'inscription au RCS.

Imputation des déficits d'exploitation :
Seule la 1ère année permet de générer du déficit imputable sur le RNI car il n'est plus possibled'étaler les frais d'acquisition et d'ingenierie sur 5 ans comme auparavant. Attention, cette imputation est conditionnée par une livraison la même année que celle de l'acte notarié.

ISF :
La valeur des immeubles ne rentre pas dans l'assiette de l'ISF si les revenus tirés de la location LMP sont supérieurs à l'ensemble des autres revenus d'activité du foyer fiscal (hors retraites etpensions perçues), c'est généralement le cas à la retraite ou en cas de cessation d'activitéprofessionnelle (article 885-R du CGI).

Succession d'un LMP :
Possibilité de différer le paiement des droits de succession de 5 ans et ensuite étalement du paiement des droits sur 10 ans avec un taux d'intérêt égal au tiers du taux légal.

Abattement à hauteur de 75 % sur la valeur des biens ou des titres de la société transmis par décès à trois conditions :
En cas de société :
- le loueur doit avoir en cours au moment du décès un engagement de conservation des titres d'au minimum deux ans.
- l'ensemble des héritiers doivent s'engager à conserver les titres pendant au moins six ans.
- l'un des héritiers ou légataires doit exercer son activité principale dans la société pendant les 5 années suivant la transmission.
En cas d'entreprise individuelle :
- aucune durée de détention requise en cas de création de l'entreprise transmise ou de mutation à titre gratuit.
- tous les héritiers doivent s'engager à conserver les biens hérités pendant au moins six ans.
- l'un des héritiers ou légataires doit poursuivre pendant cinq ans l'exploitation de l'entreprise.

8 - Malraux et MH

Vocabulaire :

La loi Malraux concerne :
- les biens en secteur sauvegardé
- les biens en ZPPAUP (Zone de Protection Patrimoniale Architecturale Urbaine et Paysagère)

La loi sur les Monuments Historiques concerne :
- les biens classés Monument Historique
- les biens possédants le label " Fondation du Patrimoine ".

Dans les deux cas, pour pouvoir imputer des montants de travaux, l'investisseur ou le groupe d'investisseurs doit obtenir une AST (Autorisation Spéciale de Travaux), délivrée par lapréfecture sur avis de l'architecte en chef des bâtiments de France.

Obligations et avantages :
(Bulletin officiel des impôts 5 B-5-05 n°21 du 1er février 2005)

1. Obligations - obtenir une AST pour pouvoir imputer les travaux,
   - louer le bien au moins 6 ans en résidence principale,
   - louer le bien dans les 12 mois suivants la livraison,
2. Avantages fiscaux
   - le montant du loyer est libre,
   - aucun plafond de ressources du locataire,
   - possibilité de louer à qui on veut, tant que locataire est hors du foyer fiscal,
   - le plafond d'imputation des DF sur le RNI à 10 700 est augmenté des montants de travaux déductibles et des charges déductibles correspondant à ces travaux, ce qui veut dire que les travaux imputables sont utilisés en totalité au titre des charges dans le bilan foncier,
   - les déficits fonciers s'imputent sans aucune limite sur le RNI (si le DF est > au RNI, le RNI = 0
   + report de DF utilisable sur les RNI des 10 années suivantes).

1. En Malraux : comme en foncier classique, on ne peut utiliser plus d'IE qu'il n'y a de loyers. Les excédents sont des reports exploitables 10 ans
2. En Monuments Historiques : même système que pour le Malraux, mais en plus, l'ensemble des "charges foncières" sont déductibles dans le bilan foncier, sans limitation. Ces "charges foncières" comprennent : la taxe foncière, les charges de copropriété, de gestion, et les intérêts d'emprunt.

9 - L'ANAH

ANAH est l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat.

Les conventions ANAH :

- toute convention ANAH soit être signée avant la signature du bail locatif.
- prise d'effet de la convention à la signature du premier bail locatif.
- la convention ANAH dure 6 ans si aucune subvention pour travaux n'est attribuée.
- la convention ANAH dure 9 ans si une subvention pour travaux est attribuée.
- les conventions et subventions ANAH sont indépendantes de la fiscalité du Malraux-MH.
- la surface fiscale servant au calcul du loyer est égale à la surface Carez + 50% des surfaces annexes (maxi 8m2 des 50% sont pris en compte).
- interdiction de louer aux ascendants / descendants.
- paiement des loyers en terme échu (fin de période).
- évolution des loyers à chaque anniversaire du bail, sur la base de l'IRL.

La convention ANAH en secteur intermédaire permet un abattement de 30 % des loyers aubilan foncier sous réserve de ne pas excéder un plafond de loyer en euros / m2 et que le locataire n'excède pas certains plafonds de ressources. Rendez-vous sur le site de l'ANAH pour accéder aux détails.
La convention ANAH en secteur conventionné permet un abattement de 45 % des loyers aubilan foncier sous réserve de ne pas excéder un plafond de loyer en euros / m2 et que le locataire n'excède pas certains plafonds de ressources. Rendez-vous sur le site de l'ANAH pour accéder aux détails.


Les subventions ANAH :

- si une subvention est accordée, alors, l'engagement de location est de 9 ans minimum.
- après avis de la CLAH (Commission Locale d'Amélioration de l'Habitat (CLAH), l'allongement de la durée des conventions à 12 ans a été validé pour les opérations dont la subvention par logement est supérieure à 15 000 euros et la subvention globale, pour un immeuble entier, est supérieure à 50 000 euros (ces montants peuvent légèrement varier selon les régions).
- l'année de récupération, le montant de la subvention est utilisée comme recette au titre du bilan foncier.