| Loi ou dispositif | SCELLIER | LMNP | LMP | GIRARDIN | MALRAUX |
|---|---|---|---|---|---|
| Tranche Marginale d'imposition (TMI) | Sans importance | Sans importance | TMI à 40% | Indifférent | TMI à 40% |
| Montant annuel d'impôt | > 3 500 € | Sans importance | > 15 000 € | > 10 000 € | > 15 000 € |
| Objectifs | Patrimoine, retraite, défiscaliser sans apport | Se constituer un complément de revenu à terme sécurisé par la pierre | Principalement revenus garantis pas ou peu fiscalisés | Forte défiscalisation. Possibilité d'utilisation ultérieure | Très forte défiscalisation + patrimoine immobilier financier |
| Horizon | 9 ans minimum. Au-delà : conserver le bien immobilier pour revenus futurs ou revente | Long terme : constitution d'un patrimoine générateur de revenus non fiscalisés | En principe long terme / revenu. Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans | 5 à 6 ans (secteur intermédiaire) mini. de location. Puis revente ou utilisation + location saison | 6 ans minimum de location ; cependant, au regard de l'imposition sur la plus-value, 15 ans conseillés |
| Capitaux existants | Non nécessaires à l'opération (sauf InFine) Faible |
Non nécessaires à l'opération | En général oui pour nantissement au profit crédit InFine | Non nécessaires à l'opération (sauf InFine) | En général oui pour nantissement au profit crédit InFine |
| Capacité mensuelle d'épargne | 200 à 300 € | Faible | Nulle | Selon montage | Nulle |
| Investissement optimal | 15 ans en cas de revenus fonciers | Pas de minimum : fonction de la situation, des objectifs de l'investisseur et du complément de revenu souhaité à terme | Minimum 350 000 € | Selon marché local | Selon défiscalisation et patrimoine souhaité |
| Immobilier concerné | Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé | Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants | Immobilier neuf à usage d'habitation principale du locataire | Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé | |
| Fiscalité | Régime des revenus fonciers. Réduction d'impot de 25% sur 9 ans ou 37% sur 15 ans. Abattement forfaitaire de 30% des loyers en Scellier 15 ans | Déductibilité des charges et intérêts d'emprunt, amortissement 'immobilier et mobilier + possibilité récupération TVA | Statut professionnel: imputation des déficits liés à cette activité (autres qu'amortissements) sur autres revenus. Amortissement mobilier et immobilier + récupération de TVA possible | Réduction d'impôt 25 à 64% du montant de l'investissement / 5 à 10 ans (selon secteur libre ou intermédiaire, alimentation énergie solaire ou non). Plafond 1 959 €HT/m² | Régime revenus fonciers + imputation sans limite (loi de finance 2008 encore applicable pour les permis de construire accordés au plus tard au 31 décembre 2008) des déficits fonciers sauf intérêts d'emprunt imputables seulement à concurrence des loyers. La loi de finances 2009 modifie la fiscalité : déduction de 100 000 € plafonnée à 30 000 € de réduction d'impôt par an en Z.P.P.A.U.P et 40 000 € de réduction d'impôt par an en secteur sauvegardé. |
| Risque | Faible si choix judicieux de l'immobilier | Faibles si immobiliers et gestionnaires de qualité | Existant, fonction de la qualité de l'immobilier et de la stabilité du marché local | Existant, fonction de la qualité de l'immobilier et de l'opérateur mandaté pour restaurer | |
| Autres | Montage sans apport recommandé. Impact encore plus important si revenus fonciers existants | Pas de défiscalisation immédiate mais excellent placement en vue de la retraite | Transmission facilitée (bien professionnel) | Possibilité, après 5 à 6 ans, d'utiliser le bien | Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable également en cas de revenus exceptionnels |
| SCELLIER | LMNP | LMP | GIRARDIN | MALRAUX | |